万万没想到，上海土拍市场还能再出“想不到”。
这两天 ，上海土拍市场的热度很高 。几十亿、几十亿的成交 ，几十轮 、几十轮的报价，那叫一个热闹 。
其实从去年开始 ，上海的宅地交易情况一直不错 ，火热程度也是引领全国。但是最新的第五批次土拍，还是超出了不少人的预期 。
第一，浦东曹路地块创下了近年来的最高溢价率 。
浦东曹路地块 ，4家房企激烈争抢了一个多小时 ，先竞价，再竞高品质 ，再进入第二轮竞价。最后以41.7%的溢价率出让 ，这是上海5年来最高的溢价率。
很多人震惊了，曹路都是外环了 ，为什么这么受欢迎啊？更何况 ，这块地还是组团出让，也就是说 ，它不是只卖一块纯宅地 ，还有搭配了一块公共服务用地，还有要造保障性租赁住房的要求 。
市场好是一方面 。周边新房购买力强 、承接力好 ，房企的销售压力不大。
还有一方面的原因 ，往大了说，就是区域有精准规划和产业定位 。曹路要承接张江和金桥的外溢效应，产城融合是它的发力点 ，加上曹路也认识到 ，打铁还需自身硬，本身就定位要打造教育、产业和生态结合的智慧新城 ，产业和人口导入的内生动力足 。
这和本轮卖出的闵行颛桥那块地也像。颛桥地块这次热度也不低 。它靠近大零号湾 ，又在闵行航空航天 、人工智能 、生物医药等新质生产力板块辐射范围内，所以也在打造区域内的产城融合社区 。
可以看到 ，上海房地产市场的可持续动能 ，深度锚定在产业与空间的协同进化中。上海的产业定位，正在持续吸引高端人才集聚 。这类群体对高品质住宅的需求 ，构成了楼市的“基本盘 ” 。
为了让土地供应策略精准呼应产城融合逻辑 ，规划赋能在各区的宅地出让中被置于愈发重要的位置。
第二，金山今年首次供应溢价成交 ，溢价率9.78% 。
这个数字 ，放在金山，的确让人刮目相看 。这把上海宅地从市中心覆盖郊区的“溢价圈 ”，再向外推进了几十公里。
金山地块被争抢 ，第一个原因 ，是金山自身的蓄势爆发。这次出让的地块，是汇龙湖高品质生活社区板块的第一宗出让地块 ，容积率为1.25 ，房企可以规划打造低密度高品质住宅，优势突出 。而且金山今年落地了丰田雷克萨斯的新能源项目 ，还有其他重要的科创项目 ，会给区域导入超过1.5万名高端人才，购买力不用担心 。
如果我们把时间轴拉长 ，其实可以看到 ，像金山、奉贤、青浦等等外围区域，热度已经从零星散点升级为成片爆发。
大背景不能忽视 ，上海前端土地和后端楼市相互影响 ，已经是良性互动，提高了开发商和购房者预期 。前不久，国家统计局公布的70城商品住宅价格数据也显示 ，上海以0.7%的环比涨幅成为唯一上涨的一线城市 。
第三 ，杨浦东外滩地块在6家竞买人竞拍中，由保利发展摘得 ，楼板价每平方米9.55万元 ，再成板块新“地王”。
为什么说“再 ”，因为去年 ，也是保利发展 ，拿下了当时的杨浦滨江地王，楼板价不到9万元 。
如果放到十年前 ，你能想到杨浦东外滩会有现在这样的热度吗？
在2016年黄浦江两岸45公里公共空间贯通前 ，杨浦滨江被称为“工业锈带 ”，大多数岸线“隔江不见江” ，产业能级落后 。此后一段时间 ，杨浦也释放了信号，想要认真考虑和打磨滨江一带的产业定位和规划编制，这也被外界认为“进度过慢”。
随着规划和基础设施逐步落地 ，各类产业已经在成长 、孵化 、起势、崛起 ，杨浦滨江如今已经成为又一个“明日之星 ”，受到包括地产商在内的各界看好 。所以 ，杨浦滨江如今的土拍盛况何尝不是又一个“想不到 ” 。
像这样的区域蜕变其实也给到我们消费者一个启示 ，与其跟风买房，不如看懂规划 ，理解城市发展的逻辑 ，优先选择和城市发展规划契合的区域。
这周六呢，上海第六批次拟出让的宅地清单公布了 。8块地几乎都是区里的“掌上明珠” ，像徐家汇商圈核心地块 ，静安的东斯文里地块，虹口的北外滩地块 ，很多人用炸场 、王炸来形容这一批次的品质啊 。预计7月份的这次土拍 ，又是一场房企狂欢了。
这次你看好哪幅地呢？但不可否认的是，上海土地市场仿佛比天气更早一步，冲刺进入“三伏天 ”了。
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